Alle indlæg af Bestyrelsen Emblasgade

Indkaldelse til ordinært afdelingsmøde Onsdag d. 20 marts 2024, kl. 19:00 – 21:00

Dagsorden ved ordinært afdelingsmøde 2024 onsdag d. 20. marts 2024, kl. 19:00-21:00

ved Kokke Smedjen, Ragnagade 7, 2100 København Ø (ved Føtex på Lyngbyvejen)

Dagsorden ved ordinært afdelingsmøde 2024 onsdag d. 20. marts 2024, kl. 19:00-21:00

ved Kokke Smedjen, Ragnagade 7, 2100 København Ø (ved Føtex på Lyngbyvejen)

  1. Velkomst 
  2. Valg af dirigent, referent og stemmeudvalg 
  3. Afdelingsbestyrelsens årsberetning
  4. Fremlæggelse af afdelingens seneste årsregnskab
  5. Fremlæggelse af afdelingens budget 2023/2024 og evt. godkendelse
    1. Bestyrelsens budget ændringsforslag om at sætte huslejen ned med 9,72% som følge af, at huslejestigning i 2023 da der var tale om en éngangsudgift.
  6. Kort statusberetning fra arbejdsgrupperne og Opgavebanken
  7. Kort beretning fra repræsentantskabsmedlemmer og organisationsbestyrelsesmedlem 
  8. Orientering om Undersøgelsernes status, TMF-sagen og Almen bolig+ v/ Bestyrelsen
  9. Behandling af indkomne forslag 
    1. Forslag A
    1. Forslag B
  10. Valg til div. tillidshverv  
    1. Valg af formand for 2 år.
      På valg er Michael Penther, der modtager genvalg
    1. Valg af 2 afdelingsbestyrelsesmedlemmer for 2 år.
      På valg er Birthe Henriksen og Kenneth Petersen som begge modtager genvalg
    1. Valg til Kasserer
    1. Valg af 2 suppleanter til afdelingsbestyrelsen for 1 år. 
    1. Valg af 4 repræsentantskabsmedlemmer for 1 år 
    1. Valg af eventuelle suppleanter til repræsentantskabet for 1 år
  11. Eventuelt 

Ved mødet vil bestyrelsen sørge for let forplejning i form af kaffe, the og kage.

Alle lejere og deres myndige husstandsmedlemmer har adgang til mødet og er valgbare. Hvert lejemål har 2 stemmer uanset antallet af beboere. Der kan ikke stemmes ved fuldmagt. Vær opmærksom på, at f.eks. dit navn og din adresse vil kunne fremgå af materiale til eller fra afdelingsmødet. Det kan ske, hvis du f.eks. stiller op til bestyrelsen eller stiller forslag. Disse oplysninger vil ikke kunne slettes eller anonymiseres.

Det fulde regnskab og/eller budget kan fås ved henvendelse til Servicecenter København (sc.koebenhavn@domea.dk).

På gensyn til et godt afdelingsmøde!
Med venlig hilsen, Afdelingsbestyrelsen Emblasgade

Se vedhæftet filer for mere information

Informationsmøde om TMF sagen med efterfulgt af et ekstraordinært afdelingsmøde

INFORMATIONSMØDE OM TMF-sagen 

Invitation til  
INFORMATIONSMØDE OM TMF-sagen 

Tirsdag, den 22. november 2022 kl. 19.30-20.30  

i AAB’s fælleslokale beliggende Ragnhildgade 46 (adressen er 46 og ikke 66.st)

I inviteres hermed til Informationsmøde. 

Siden 2019 har Emblasgades beboere haft en klagesag over driften og tilstanden af vores byggeri liggende inde hos Københavns Teknik- og Miljøforvaltning. I daglig tale kalder vi klagesagen for “TMF-sagen”. 

Ved informationsmødet giver bestyrelsen en baggrundsorientering om sagen, og der kan stilles spørgsmål til bestyrelsen og til Lejernes Landsorganisation (LLO), der også vil være til stede under møderne. 

Lidt baggrund: 

Vi har 46 terrasser, som skal laves, i større eller mindre grad. En fuld udskiftning af en terrasse koster ca. 60.000,- kr.. I værste fald kigger vi ind i en udgift på over 2,7 mio. kr. Udskiftningen/skaderne kan skyldes fejlkonstruerede terrasser, og manglende vedligeholdelse af bebyggelsens drænpumper. 

Vores organiske boliger (træ er anvendt som hovedbyggemateriale) har, på 10. år, stående vand under sig, da vores drænpumper aldrig har virket, og en vedligeholdsaftale aldrig er blevet oprettet. Først for nylig har Domea rettet sin opmærksomhed mod de fejlbehæftede drænpumper. 

Allerede nu ved vi, at der skal bruges i omegnen af 450.000,- kr. på at få vores udendørs belysning til at virke. El-Strøms undersøgelser af installationerne i 2021 viste, at dele af belysningen er opført både håndværksmæssigt uforsvarligt, og med forkert materialevalg. 

På næste års driftsbudget (23/24) er vi nu, ved det seneste budgetmøde, blevet stillet i udsigt, at vi skal have installeret fugtmålere under alle boligerne, og at der skal udføres tv-inspektion af de fejlkonstruerede rørinstallationer. En foreløbig samlet – uforudset – udgift på ca. 420.000,- kr.. Vi har endnu til gode at høre fra Domea, hvad man eventuelt vil foretage sig, hvis fugtmålerne viser alarmerende høje fugtighedstal, eller hvis de fejlkonstruerede rørkonstruktioner viser brud eller tilstoppelser. Denne udgift er forårsaget af forkert konstruktion af bebyggelsens krybekældre, og årelang mangelfuld servicering af drænpumper under boligerne. 

På opfodring fra Københavns Teknik- og Miljøforvaltning (TMF), foreslår bestyrelsen, at vi får udarbejdet en uvildig rapport om fejl og mangler i Emblasgade-bebyggelsen. Egentlig burde det være i Domeas interesse at få udarbejdet en fuldstændig tilstandsrapport, så de – og vi, beboere – ved, hvordan der kan sikres en reel drift af boligerne. Samtidig vil rapporten give et mere fuldstændigt billede af hvilke problemer, og omfanget af samme, som vedligeholdsplaner – udarbejdet på grundlag af ufuldstændige og mangelfulde analyser – har forårsaget. 

Desværre forholder det sig sådan, at Domea ikke vil udarbejde en sådan rapport, og uden den vil vi, beboere, med sikkerhed sidde med regningen for fejl og mangler, og vores driftsbudget og husleje vil kun stige, i takt med at flere og flere fejl og skader bliver identificeret og efterfølgende skal udbedres. En rapport vil ikke være en garanti for, at nogen kan holdes til ansvar, men Teknik- og Miljøforvaltningen har rådet os til at få udarbejdet den, hvis vi overhovedet skal have en mulighed for at få dækket omkostninger til udbederinger andre steder end over huslejen. 

Vores holdning i bestyrelsen er derfor, at vi skal have udarbejdet en uvildig rapport. Domea vil ikke finansiere den, så vi må beboere til lommerne. Uden en rapport kan vi forvente: 

  • Uforholdsmæssigt høje huslejestigninger hvert år, når skaderne og fejlene skal udbedres 
  • At det er umuligt at rejse erstatningskrav mod 3. part (bygherre og/eller Domea) 
  • At vores lovpligtige 30-års drift- og vedligeholdelsesplan (dv-plan) ofte skal justeres, når der dukker flere og flere nødvendige reparationer på byggeriet op 

Bestyrelsen indstiller derfor, at beboerne stemmer ja til forslagene om at få udarbejdet en uvildig tilstandsrapport med tilhørende afklaringsdokument – et dokument, der gør det muligt at placere ansvaret for eventuelle fejl og mangler anført i tilstandsrapporten – samt at beboerne stemmer ja til at samme uvildige rådgiver udarbejder en realistisk 30-års dv-plan. 

På gensyn til et godt informationsmøde

Med venlig hilsen, Afdelingsbestyrelsen Emblasgade og Teknikgruppen 

Ekstraordinært afdelingsmøde, Emblasgade 3526

Invitation til  
INFORMATIONSMØDE OM TMF-sagen 

Tirsdag, den 22. november 2022 kl. 19.30-20.30  

i AAB’s fælleslokale beliggende Ragnhildgade 46 (adressen er 46 og ikke 66.st)

I inviteres hermed til Informationsmøde. 

Siden 2019 har Emblasgades beboere haft en klagesag over driften og tilstanden af vores byggeri liggende inde hos Københavns Teknik- og Miljøforvaltning. I daglig tale kalder vi klagesagen for “TMF-sagen”. 

Ved informationsmødet giver bestyrelsen en baggrundsorientering om sagen, og der kan stilles spørgsmål til bestyrelsen og til Lejernes Landsorganisation (LLO), der også vil være til stede under møderne. 

Lidt baggrund: 

Vi har 46 terrasser, som skal laves, i større eller mindre grad. En fuld udskiftning af en terrasse koster ca. 60.000,- kr.. I værste fald kigger vi ind i en udgift på over 2,7 mio. kr. Udskiftningen/skaderne kan skyldes fejlkonstruerede terrasser, og manglende vedligeholdelse af bebyggelsens drænpumper. 

Vores organiske boliger (træ er anvendt som hovedbyggemateriale) har, på 10. år, stående vand under sig, da vores drænpumper aldrig har virket, og en vedligeholdsaftale aldrig er blevet oprettet. Først for nylig har Domea rettet sin opmærksomhed mod de fejlbehæftede drænpumper. 

Allerede nu ved vi, at der skal bruges i omegnen af 450.000,- kr. på at få vores udendørs belysning til at virke. El-Strøms undersøgelser af installationerne i 2021 viste, at dele af belysningen er opført både håndværksmæssigt uforsvarligt, og med forkert materialevalg. 

På næste års driftsbudget (23/24) er vi nu, ved det seneste budgetmøde, blevet stillet i udsigt, at vi skal have installeret fugtmålere under alle boligerne, og at der skal udføres tv-inspektion af de fejlkonstruerede rørinstallationer. En foreløbig samlet – uforudset – udgift på ca. 420.000,- kr.. Vi har endnu til gode at høre fra Domea, hvad man eventuelt vil foretage sig, hvis fugtmålerne viser alarmerende høje fugtighedstal, eller hvis de fejlkonstruerede rørkonstruktioner viser brud eller tilstoppelser. Denne udgift er forårsaget af forkert konstruktion af bebyggelsens krybekældre, og årelang mangelfuld servicering af drænpumper under boligerne. 

På opfodring fra Københavns Teknik- og Miljøforvaltning (TMF), foreslår bestyrelsen, at vi får udarbejdet en uvildig rapport om fejl og mangler i Emblasgade-bebyggelsen. Egentlig burde det være i Domeas interesse at få udarbejdet en fuldstændig tilstandsrapport, så de – og vi, beboere – ved, hvordan der kan sikres en reel drift af boligerne. Samtidig vil rapporten give et mere fuldstændigt billede af hvilke problemer, og omfanget af samme, som vedligeholdsplaner – udarbejdet på grundlag af ufuldstændige og mangelfulde analyser – har forårsaget. 

Desværre forholder det sig sådan, at Domea ikke vil udarbejde en sådan rapport, og uden den vil vi, beboere, med sikkerhed sidde med regningen for fejl og mangler, og vores driftsbudget og husleje vil kun stige, i takt med at flere og flere fejl og skader bliver identificeret og efterfølgende skal udbedres. En rapport vil ikke være en garanti for, at nogen kan holdes til ansvar, men Teknik- og Miljøforvaltningen har rådet os til at få udarbejdet den, hvis vi overhovedet skal have en mulighed for at få dækket omkostninger til udbederinger andre steder end over huslejen. 

Vores holdning i bestyrelsen er derfor, at vi skal have udarbejdet en uvildig rapport. Domea vil ikke finansiere den, så vi må beboere til lommerne. Uden en rapport kan vi forvente: 

  • Uforholdsmæssigt høje huslejestigninger hvert år, når skaderne og fejlene skal udbedres 
  • At det er umuligt at rejse erstatningskrav mod 3. part (bygherre og/eller Domea) 
  • At vores lovpligtige 30-års drift- og vedligeholdelsesplan (dv-plan) ofte skal justeres, når der dukker flere og flere nødvendige reparationer på byggeriet op 

Bestyrelsen indstiller derfor, at beboerne stemmer ja til forslagene om at få udarbejdet en uvildig tilstandsrapport med tilhørende afklaringsdokument – et dokument, der gør det muligt at placere ansvaret for eventuelle fejl og mangler anført i tilstandsrapporten – samt at beboerne stemmer ja til at samme uvildige rådgiver udarbejder en realistisk 30-års dv-plan. 

På gensyn til et godt informationsmøde

Med venlig hilsen, Afdelingsbestyrelsen Emblasgade og Teknikgruppen 

Belysningsnotater fra Norconsult

Hermed kan i orientere jer i den opgave Norconsult har foretaget på Emblasgade med at fejlsøge belysningen og udbedre, hvor det er muligt.

Afslutningsvis har Norconsult sendt notat med bud på de opståede fejl, samt forslag til fremadrettet belysning. Bestyrelsen afventer mødedato med Norconsult.

Lys i lygten

Dennis Ingeman fra Norconsult kigger på el-installationer sammen med Kim Zahle fra Lysgruppen og Michael Penther fra Teknikgruppen.

Der er skrevet og sagt meget om den natlige lyssituation på vores fællesarealer, så det vil jeg ikke trække jer rundt i nu. Blot konstatere, at situationen ikke foreløbig ser ud til at blive normaliseret. Men I skal vide, at vi i bestyrelsen til stadighed arbejder på at få løst situationen. Lige nu handler det ganske enkelt om, at finde ud af hvad der er galt, og hvad der har forårsaget nedbruddet. Og, det kunne umiddelbart lyde ganske tilforladeligt, men det er ikke så ligetil. Der kan nemlig være tale om grundlæggende konstruktionsfejl, manglende vedligeholdelse, eller grov skødesløshed under arbejdet med facadepladerne, og det kan vi kun få indblik i ved at undersøge installationerne.

Efter hårdt pres fra den tidligere bestyrelse overfor Domea, lykkedes det endelig for denne bestyrelse, at få bevilliget et besøg af en ingeniør fra Norconsult. Baggrunden for besøget var i første omgang at få præciseret hvad problemet med installationerne er, hvor længe det har stået på, og hvad der skal gøres for at få tændt lyset igen. Den 1. september besigtigede vi sammen med Dennis Ingeman fra Norconsult vores el-installationer på fællesarealerne, og den umiddelbare konklusion lød på, at der sandsynligvis er opstået et kabelbrud under Skandi Bygs arbejde med udskiftningen af facadepladerne. “Sandsynligvis”, er ordet man skal hæfte sig ved, for kun en reel gennemgang af installationerne med måleudstyr og tests (det forventes at tage 2 mand cirka 14 dage) kan præcisere hvori fejlen består, og hvad der har forårsaget den. Når denne undersøgelse er klar, kan man afgøre ‘skyldsspørgsmålet’, og dermed pege på, hvem der skal betale for genopretningen af installationerne. Først derefter kan vi endelig påbegynde arbejdet med at få normaliseret lysforholdene.
Det er ikke småpenge vi taler om. Selve undersøgelsen (2 mand i 14 dage) vil løbe op i ca. 80.000,- kr., og en eventuel reparation kan løbe op i flere hundrede tusinde kroner.

Dennis Ingeman, Norconsult, fremsendte sin foreløbige rapport til Domea d. 2. oktober.

Trods gentagne rykkere til Domea, er det aldrig lykkedes at få fremsendt de færdige tegninger over el-installationerne på de udendørs fællesarealer. Dette har besværliggjort både Dennis’ og vores arbejde, men den 2. oktober – efter 1 måneds ventetid – valgte Dennis Ingeman fra Norconsult, at færdiggøre og fremsende sin rapport. Udelukkende baseret på de iagttagelser han gjorde under gennemgangen sammen med bestyrelsen, Lysgruppen (v. Kim Zahle) og Teknikgruppen (v. Michael Penther) den 1. september, konkluderer Dennis, at man straks bør sætte en undersøgelse i gang for at få præciseret problemets omfang og ikke mindst finde årsagen til det manglende lys i stræderne (den omtalte 2 mand i 14 dage-løsning).

Bestyrelsen – og Dennis – afventer her næsten halvanden måned efter fremsendelsen af Dennis’ rapport, at få en tilbagemelding fra Domea Kbh/Servicecenteret (SC) med et svar på, hvordan vi kan begynde arbejdet med at få løst problemet. Uden en melding fra Domea, er det svært at komme videre, med mindre vi selv her i foreningen vil begynde at finansiere det videre arbejde. Udgifter af denne størrelse vil gøre et voldsomt indhug i foreningens midler, hvorfor vi fra bestyrelsens side har valgt at væbne os med tålmodighed. Vi har endnu ikke modtaget nogen forklaring fra Domea på den ualmindeligt lange sagsbehandlingstid. Opsummeret: Selvom vi er overbevist om, at der arbejdes på en løsning, så ser det ud til at have lidt lange udsigter før vi atter har ‘lys i lygten’. Beklager, men det betyder, at vi må leve med den frygtelige ‘nødbelysning’ et godt stykke tid. Sorry!

Iøvrigt opfordrer vi, i bestyrelsen, beboerne til, at man kigger på referaterne fra bestyrelsesmøderne og fra afdelingsmøderne, hvis der er ting, der undrer, og man ønsker hurtige svar. Det er bl.a. for jeres skyld, at vi udførligt fører alt til referat, så giv den endelig gas inde i referaterne (de findes hér på siden!). Mange af de ting, der muligvis undrer jer i hverdagen her i vores lille oase i storbyen, er både omtalt, under bearbejdelse og – som i tilfældet her med lyset på de fælles udendørs arealer – udførligt behandlet i det løbende bestyrelsesarbejde.
Men selvfølgelig kan I også altid prøve at skrive til bestyrelsen, som Marianne i nr. 9, gjorde i dette tilfælde. Det er netop på Mariannes opfordring, at vi lægger denne lidt længere udredning ud her på siden, så tak for opfordringen! Den er hermed fulgt…

Servicecenter København – Beboerservice i forbindelse med Covid-19

Kære beboere

Som I sikkert har set i medierne, så er Københavnsområdet omfattet af Covid-19 restriktioner. I Servicecenter København og Boligselskabet Domea København tager vi dette meget alvorligt, og vi har ændret lidt på kontaktmulighederne til servicecenteret – læs mere i vedhæftede dokument.

Vi har denne gang valgt at udsende information på mail til de beboere, hvor vi har registreret en mailadresse, men der vil også blive sat opslag på opgangsdøre og eventuelle opslagstavler, så alle er informeret.

Pas på dig selv og hinanden ved at følge Sundhedsstyrelsens råd om at holde afstand, vaske hænder og bruge sprit.

Med venlig hilsen

Servicecenter København